越住越高？多地加強住宅高度管控，背后需要“冷思考”
村村通新聞客戶端 2024-07-31 19:59:48
“最近深圳陰雨天不斷，我們經常住在‘云端’。”家住深圳羅湖區水貝一處超高層住宅樓的張女士對于自己的買房決定，似乎有些后悔：“53樓有點太高了。而且，現在的房子越建越高，卻越來越不實用。”
近年來，越來越多的城市加強高層建筑的高度管控。相對于商業寫字樓，超高層住宅更受到購房者的關注。記者實探發現，城市更新項目出現超高層住宅的比例更高，背后或許也需要一些“冷思考”。
多地出臺“限高令”
近日，江蘇省住房和城鄉建設廳會同省自然資源廳、省消防救援總隊起草了《關于加強高層建筑規劃建設管控的意見（征求意見稿）》。《意見》提出，加強高層建筑高度管控。各地一般不得新建100米以上的住宅。另外，對于城區常住人口300萬以下城市不得新建250米以上建筑，其中城區常住人口100萬以下城市嚴格限制新建100米以上建筑，城區常住人口100萬至300萬城市嚴格限制新建150米以上建筑。城區常住人口300萬以上城市不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑。
近段時間以來，許多城市都開始將目光投向住宅高度、公攤面積等購房者更為關注的領域。
此前，2024版《深圳市建筑設計規則》發布，修訂內容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。佛山發布《關于持續推動房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》，提到鼓勵支持企業開發多樣化、高品質住宅產品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制等。
深圳高層住宅新房項目
多元產品有望回歸
以深圳市場為例，記者實探發現，目前深圳已經落成的超高層住宅主要聚集在福田、羅湖、南山等區域，而供地來源主要是城市更新。在深圳羅湖區和福田區，記者發現多個城市更新項目的住宅層數都超過50層，有些甚至超過60層。而在南山區，超過70層的超高層住宅也已經出現。
深圳羅湖蔡屋圍城市更項目，樓層達到53至73層
為什么城中村的城市更新項目特別容易出現超高層住宅？記者對幾位房企內部人士進行采訪獲悉，對于房企來說，城市更新項目地段較好，加之拿地成本和時間成本不斷攀升，項目往往會被建成利潤率更高的超高層建筑。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城市更新后出現這種超高層住宅其實是必然的結果，因為當下更新的成本越來越高。過去，當大家對房價上漲預期很高的時候，村民的回遷“要價”也會比較高，這是需求端。對于供給端來講，許多開發商都在緊盯深圳的舊改市場，而且城市更新要回歸公共屬性，必須給公共配套留足空間，這樣對于開發商來講賺錢就越來越不容易，就必須以提高容積率為代價。
記者也隨機采訪了多位購房者，全部受訪者均表示不會將這種超高層住宅和容積率過高的項目作為置業首選，雖說“住的高看得遠”，但樓層過高也會影響后續生活的品質，例如等待電梯時間過長，樓板墻壁較薄等質量問題。
“對于超高層住宅而言，剛開始或許看不出什么問題來，但到了后期維護的過程，就會發現這種維護成本越來越高，而且超高層建筑導致的問題還包括整個區域內的公共配套短板、交通堵塞等，以及后續的消防安全問題。”李宇嘉表示。甚至有專家擔憂，70年后這些超高層住宅怎么辦？開發商也不可能有意愿花費高成本再次“城市更新”。
有業內人士表示，在地產行業旺盛時期，房企在某個核心區興建超高層建筑，目的在于讓這個區域的整體等級再上一個臺階，帶動項目周邊的其他地塊，包括不少住宅項目。不過，樓市環境已經發生明顯變化，住宅和商業寫字樓畢竟用途不同，出于自住需求，絕大多數購房者都不會首選超高層住宅。未來，低容積率小區、多層住宅、疊墅、別墅等多元產品將有望回歸，滿足購房者更多的改善性需求。